結論：債務者（売主）にとって任意売却は競売よりメリットの大きな販売方法です。
競売の場合
競売という制度は、債権者が貸し付けたお金を債務者が返済しないときに、債権者が裁判所に申し立てて、裁判所の手で強制的に不動産を売却して債権の回収を図るものです。
債権者はこの際、債務者と一切接触する必要は無く、民事執行法という法律の定めに従って、粛々と回収作業が完了できるという利点があります。
（1）競売の手続き
競売の場合の手続きは、債権者から裁判所に対する競売の申立から始まります。
債権者から競売の申立があると、裁判所から執行官が現地に出向き物件の現況を詳しく調査し、物件の評価を行います。
そして競売の価格を決定し、入札の期日を決めて競売が実施されることとなります。
管轄の裁判所によっても異なりますが、申立があってから競売が完了するまでおよそ５ヶ月～６ヶ月程度の期間を要します。
債権者が競落代金の配当を受けられるまでに、さらに期間がかかるので、債権者の債権回収は任意売買より遥かに長期間を要することとなります。
（2）競売の価格
裁判所が決める競売の価格は、次の理由で一般の相場より安く設定されます。
競売の場合、買受希望者は事前に建物の中は見られません。
建物の中を見られるのは、原則として落札して代金納付を完了して、居住者が退去した後になります。
買受希望者は入札時点では建物の詳しい状況が分からずに買い受けの意思表示（入札）を行なわなければならず、裁判所はこの危険負担を勘案して、一般の相場の７０％程度を目安に競売の価格を算定します。
従って、競売の価格は任意売却の価格より安く設定されることとなります。
（3）競売の申立には費用がかかりますが、これは債権者の負担となります
競売には(1)で説明したように、現地の調査、価格の評価等に多額の費用がかかります。この費用は全て競売を申立てた債権者が負担しなければなりません。
債権者は申し立て時点でこの費用の概算額を予め裁判所に預納金として納付しなければなりません。
以上は競売を選択した場合の債権者のデメリットです。
任意売却に比べたとき、債務者にとっても債権者にとっても、競売のメリットは決して多くは無いのですが、債務者のメリットを敢えて挙げれば、債権者によって、競売のし立が為されてから、この手続きの全てが完了するまでの期間は通常５ヶ月～６ヶ月を要するので、それまでの間、債務者は、居住し続けることができる、ということだろうと思います。
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競売の手続きは全て裁判所の手で行なわれる為、債務者が引越しの時期を裁判所と交渉して延ばすというわけには行きません。
入札が終わり買受人の代金納付が行なわれると退居しなければなりません。退去を拒めば強制執行により退去させられることとなります。
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競売で売却された場合、債務者は買受人に対し引越代を請求する権利はありません。交渉により買受人が用意してくれる場合もありますが、基本的には引越代は出してもらえない、と考えておいた方が良いでしょう。
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競売による売却の場合、債務者は債権者との間に直接交渉を持つ接点が無く、残債についての交渉の環境が構築しにくい傾向にあります。
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自宅が競売に付されている事実が近隣に知られることは多いようです。
競売の申し立てが為されると、裁判所は比較的早い時期に「配当要求終期の公告」という手続きを通じて、競売の申し立てのあった事実を公表しています。
この情報を定期刊行物やインターネットで配信している業者があり、この情報を購入して近隣にチラシ等により広告を行い、競売の入札の代行業務を受託しようとしたり、購入希望者探しておいて自ら競落して、転売しようとする業者は多いようです。
任意売却の場合
（1）任意売却の方が、競売に比べて回収までの期間が比較的短い
任意売却の場合は債務者が売主となり、債権者と債務者の間で詳細な協議を行い、価格も現実的な金額で決定した上で実施されるため、極めて円滑に作業が進行します。
設定された価格に無理が無く、権利関係にも問題が無ければ通常は売却活動を開始してから３ヶ月程度で取引が完結できます。
（2）任意売却の方が、競売より回収額が多い傾向にある
先に説明したように、競売に際しての裁判所の評価額は一般相場の７０％程度で設定される為、任意売却より低くなる傾向にあります。
とは言っても、専門家の間で「競売は水物」と言われているように、思いの他高い金額で落札することも少なくありません。
しかし、競売の場合は、落札後代金納付が為された後、債権者に配当が行なわれるまでに更に期間がかかる事情も手伝って、債権者は任意売却を好む傾向にあります。
（1）任意売却の場合は引越しの時期の交渉が可能
任意売却の場合、オーバーローンになっていること以外は通常の売買ですから、諸々の条件は買主との協議で進めることになります。
従って価格は勿論のこと、退去の時期も買主の同意が得られれば指定することができます。
（2）任意売却の場合、引越し費用は交渉が可能
債務者は資金的な余裕が無い中で自宅を売却するので、大半が引越し費用まで用意できないケースです。
引越しができなければ物件の引き渡しができず取引が成立しないこととなってしまいます。
従って、債権者によっても金額は異なりますが、引越し代を用意してくれます。
（3）債権者との間で、残った債務の返済の交渉に関する信頼関係を構築できる
債務者は、任意売却に当たって、債権者との間で売買の条件に関して詳細な協議をおこなうこととなるため、債権者に実情を知ってもらう機会となり、この間に信頼関係を構築する機会ともなることが少なくありません。
（4）近隣に返済不能による売却の事実が知られる可能性は極めて少ない。
任意売却の作業は、通常の売買と同様の手続きで進行するため、競売の時のように近隣に「好ましくない状況」として知れ渡る危険性は極めて少なく、平穏の中に手続きが進行することが殆どです。
任意売却は必ず成立するか？
以上、説明してきたように任意売却は競売に比べ、債権者にとっても債務者にとってもメリットの大きい選択肢であることは理解して頂けたと思います。
ただ、良いことずくめのように見える任意売却も常に成立するわけではありません。
任意売却の場合、特にオーバーローンの場合には売却可能な金額が債権者が希望する回収額に満たない等、債権者側の社内事情によってはこれに応じてもらえない場合があります。
また、複数の抵当権が設定されている場合の第２順位以下の債権者が、同様の理由で債務者の任意売却の要望を拒否することもあります。
任意売却を計画する際には、対象となる不動産の価格に関する綿密な調査を行い、債権者に対し説得力ある緻密な資料の作成を行い、債務者が行なおうとしている任意売却が、如何に関係者全体の利益にかなう方法であるかを、条理を尽くして説明して債権者の協力を取り付けることが肝要です。
競売に関する情報は、「競売について」のページをご覧ください。
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